1. Градежен надзор – што се треба да знаете?

Изградбата на куќа е веројатно еден од најсложените проекти со кои ќе се соочите во вашиот живот. Често може да дојде до бројни компликации кои треба да се решат брзо и ефикасно, на лице место. Сепак, никогаш не треба да се изгуби од вид квалитетот на конструкцијата или конечните резултати, бидејќи тоа може да доведе до многу негативни последици на долг рок. Затоа е уште поважно целиот процес на градба да биде надгледуван од способен и искусен професионалец кој ќе се грижи за сите аспекти на работата и ќе предупреди на можни проблеми пред тие да се појават.

1.1. Што точно преставува градежен надзор?

Надзорот за градба е стручен, т.е. професионална контрола на градилиштето, извршена од квалификуван градежен надзор. Надзорот за градба е тој што проверува дали процесот на градење на објектот се изведува согласно документацијата за одобрение за градба (ДГД). Бидејќи одобрението за градба е издадено според доставените и одобрени планови, всушност според целокупната документација, градбата мора да биде во согласност со сите дефинирани параметри. Надзорот за градба го проверува и квалитетот на градежните работи, деловите, елементите, материјалите, инсталациони линии (електрична енергија, водовод, канализација, греење и ладење) и технологијата во куќата. Задачата на градежната контрола е координација - распоредот и роковите за извршување на одредени задачи и нивна синхронизација - но и обезбедување дека сите проектанти и изведувачи се придржуваат до договорените норми и обврски. Само ако совесен и чесен човек управува со се што се случува на градилиштето од првиот до последниот ден, изградбата може да тече ефикасно и според планот.

1.2. Зошто е неопходен градежен надзор?

Сметаме дека нема потреба да нагласуваме колку е важно како се гради објектот и поврзува со градината и околината и како е интегриран во пошироката средина, бидејќи во него треба да останете со децении, ако не и цел живот. Контролата на градбата е важна бидејќи само така може да се гарантира посакуваниот квалитет, функционалност, па дури и естетика, а да не зборуваме за удобност. Исто така, обезбедува усогласеност на објектот со општинскиот просторен план и ограничувања. Според тоа, надзорот на изградбата гарантира дека објектот е изграден во согласност со сите просторни акти и планови на локалната заедница и дека е изградена во согласност со плановите изработени од проектантите. Надзорот на изградбата гарантира извршување и квалитет на деталите, материјалите, тела и времето на испорака, како и управување и контрола на трошоците. Со добра контрола на градбата можете да заштедите повеќе од 10% од инвестицијата. Надзорот е експерт кој знае како да ги открие градежните грешки кои многу изведувачи инаку би се обиделе да ги сокријат, со што ќе се осигури безбедноста, издржливоста и квалитетот на сите планирани детали.

1.3. Кој е надзор на градба?

Согласно Закон за градење (Сл. Весник на РМ бр.130/2009 , 70/2013 и 279/2020) Надзорен инженер е физичко лице кое врши надзор над изградбата на градбата и има овластување А и/или овластување Б за надзорен инженер. Надзорот ги врши работите на надзор во правното лице регистрирано во Централниот регистар за вршење на соодветна дејност и кое поседува лиценца за надзор. Надзорот е одговорен за:

1. подготвителни работи;
2. градежни и занаетчиски работи;
3. поставување на инсталации, постројки и опрема;
4. останати работи кој се изведуваат во тек на градба на објектот.

Инженер за надзор е должен:

• да врши проверка над изградбата дали истата е во согласност со основниот проект и одобрението за градење, а доколку е издадено одобрение за градење врз основа на идеен проект согласно со Законот за технолошки индустриски развојни зони и Законот за индустриски;
• зелени зони да врши проверка над изградбата дали истата е во согласност со идејниот проект и одобрението за градење;
• да утврди дали е извршено обележување на проектираната градба на терен;
• да врши проверка на градбата во секоја фаза на градењето (при обележувањето и нанесувањето на основата на градбата од проектот на самото земјиште предвидено за градење, при извршениот ископ за градење на темели, при секое изградено ниво, односно кат од градбата, при градењето на покривната конструкција, завршните фасадерски и сите занаетчиски работи);
• да утврди дали учесниците во изградбата ги поседуваат соодветните лиценци и овластувања;
• да врши проверка на квалитетот на вградените материјали во градбата;
• да утврди дали изведувачот обезбедил докази за потекло на градежно-техничкиот камен, градежниот песок и чакал, а доколку констатира дека истите не се обезбедени, за тоа да го извести надлежниот орган кој го издал одобрението за градење, како и Државниот инспекторат за техничка инспекција;
• да утврди дали изведувачот обезбедил мислење за изведениот степен на механичка отпорност, стабилност и сеизмичка заштита на градбата во текот на изградбата и мислење за изведениот степен на механичка отпорност, стабилност и сеизмичка заштита на градбата по изградба на целиот конструктивен систем на градбата;
• да го запознае инвеститорот и надлежниот градежен инспектор за утврдените недостатоци или неправилности констатирани во текот на изградбата и истите да ги забележи во градежниот дневник;
• да изготви завршен извештај за извршениот надзор.

Стручниот надзор се обезбедува од почеток на градбата, согласно закон и трае до завршување на истата, односно, до издавање на употребна дозвола.

Секако, без разлика дали ќе изберете физичко лице или компанија, покрај лиценцата за работа, неопходни се одредени компетенции, стручност и искуство. Надзорот на градба е всушност тој што ги исполнува сите услови за проектант, но НЕ учествува во процесот на градба, ниту пак проектирање на куќата, ниту во процесот на нејзина градба, а од друга страна, нема никакви деловни контакти со изведувачите.

Согласно законот: „Надзорен инженер не може да биде лице вработено во правното лице изведувач на градбата на која се врши надзор, во спротивно ова претставува основ на трајно одземање на овластувањето за надзорен инженер‘‘. Ова значи дека покрај тоа што е законска обврска, ова е единствен начин кој гарантира непристрасност и објективност.

1.4. Надзор на градбата може да биде и инвеститорот лично

Теоретски, надзор на градба може да биде инвеститор, но само доколку ги исполнува сите пропишани услови од Законот за градење на згради (ЗГО). Во пракса тоа не се случува често, бидејќи само мал број инвеститори ги исполнуваат овие услови, а најчесто немаат доволно искуство, бидејќи воопшто не се занимаваат со стручен надзор во градежништвото.

1.5. Надзор на градба не смее да биде архитектот или изведувачот

Бидејќи надзорот не смее на никаков начин да биде вклучен во процесот на планирање или проектирање на куќата или нејзината изградба, оваа улога не смее да ја преземе архитектот кој ја проектирал куќата. Исто така, надзор за градба не може да биде еден од изведувачите. Во спротивно, би било невозможно да се обезбеди објективност на процената или квалитетот на процесот на градба, бидејќи изведувачот нема да биде доволно критичен кон сопствената работа или би бил премногу критичен кон другите, ниту пак би сметал дека е негова должност да ги поправи сопствените недостатоци без надомест.

1.6. Дали е неопходен надзор на градба?

Надзорот на градба е неизбежен за сите видови објекти, освен за едноставните, односно полесни. Бидејќи не постои зграда во која може да се живее без да се биде меѓу оние за кои не е задолжителна градежна дозвола, неопходен е надзор на градбата за градба на сите објекти, дури и ако се работи за самостојна градба.

2. Добар градежен надзор на градба

Добриот надзор на објект ќе понуди низа услуги, вклучувајќи ги следниве кои се сметаат за задолжителни:

2.1. Помош при избор на изведувач

Градежен надзор се експерти кои не се директно вклучени во инвестицискиот или градежниот процес, па нивната работа подразбира само набљудување и надзор во буквална смисла на зборот, без никакво учество во работата. Како резултат на тоа, практично нема по идеален сојузник за инвеститорот кога станува збор за помош при изборот на изведувач. Бидејќи надзорот нема и не треба да има скриени финансиски интереси или пристрасни врски со конкретни изведувачи, тој ќе може веднаш да ве посоветува кој е најдобар во својата категорија според дадените параметри. Таа/тој треба да ги разгледа и понудите што ги добивате за набавка на материјали и давање услуги и веднаш да отфрли апсурдно високи или сомнително ниски цени. Добриот градежен надзор, згора на тоа, знае како да ги контролира количините и цените на нарачаните и употребените материјали, што може да донесе значителни заштеди.

2.2. Надзор на градба, материјали, системи

Се подразбира дека надзорот ќе го следи напредокот на градилиштето. Ќе го контролира и квалитетот на градбата и материјалите, извршувањето на деталите и постојано ќе ја проверуваат усогласеноста со документацијата за градежната дозвола. Доколку има дилема на градилиштето, надзорот за градба е еден од оние кои поради своите квалификации, знаење и искуство е меѓу најповиканите да најдат решение. Покрај тоа што ќе го контролираат квалитетот на конструкцијата, материјалите и конструктивните детали, ќе ја проверуваат усогласеноста на инсталацијата како и бараните параметри и квалитетот на вградените уреди и опрема (за греење, вентилација, ладење...).

2.3. Контрола на буџет

Веќе споменавме дека професионален и совесен надзор може да заштеди значителни суми на пари со добро проценување, ракување и однесување на градилиштето. Почнувајќи со добивање, разгледување и анализирање на понудите на изведувачите, набавка на материјали и методи на монтажа, таа/тој е тој кој секогаш може да размисли како одредени детали би можеле да се направат поевтини или поедноставни, без да се загрозат ниту еден од елементите на конструкцијата или структурата. На овој начин може да се постигне доста иновативна заштеда при изградба на темели, количина на потребна арматура во бетон и многу повеќе.

2.4. Надзорот врши координација на изведувачите

Последно, но не и најмалку важно, координацијата на сите изведувачи на градилиштето и организацијата на процесот на имплементација е исто така задача на надзорот. Тој/таа ќе подготвува планови, распореди и рокови, ќе ги повикува и потсетува оние кои доцнат, ќе управува со трошоците, потрошувачката на материјали, ќе го координира извршувањето на различни задачи кои се извршуваат истовремено и уште многу други задачи.

3. Надзор на градба – како да го изберете

3.1. Колкаво искуство треба да има надзорот?

Искусен градежен надзор сигурно ќе може да советува и да укаже на потенцијалните проблеми побрзо отколку некој што тукушто започнува. Затоа, прашајте ги потенцијалните кандидати за нивните препораки, односно кои објекти веќе ги надгледувале. Одлично е кога претпоставениот има искуство со поголеми објекти, не само со станбени, затоа што веројатно наишол на поразновидни случаи и проблеми отколку ако раководел само со помали работи. Од друга страна, покрај искуството со поголеми згради, важно е тој/таа да ја надгледувал и изградбата на семејни куќи, кои во многу нешта се разликуваат од поголемите згради. Затоа, искусен професионалец ќе го препознаете по тоа што може да се пофали со бројни препораки за успешно реализирани разновидни проекти, од мали до големи. Додека ги разгледувате понудите на кандидатите, обрнете посебно внимание на препораките, препораките, а можеби и повиците или посетите на поранешните работодавци.

Најдобрата препорака е, доколку постои можност, мора да ги посетите тие објекти и да проверите како се изградени. Ова ќе ви даде најобјективен и директен увид во знаењето што може да го понуди потенцијалниот претпоставен. Ако и самите се уверите дека таа/тој е способен професионалец, полесно ќе му/ѝ го доверите и вашиот дом.

3.2. Близина на градилиштето

Дефинитивно е предност ако изберете локален експерт. Ваквиот градежен надзор ќе може неколку пати да го посетува градилиштето, а ќе може спонтано и брзо да реагира доколку се појават непредвидени проблеми кои мора веднаш да се решат. Локалниот градежен надзор исто така ќе ви наплати многу помалку за сопствените транспортни трошоци отколку некој што треба да вози 100+ километри до градилиштето.

3.3. Понуда и цена

Откако ќе изберете локален професионалец со добри препораки, разговарајте за цената и услугата што тие ќе ги обезбедат. Што се однесува до цените, не само за надзор туку и за проектирање и ревизија, од почеток на 2023 год во Македонија задолжително е да се почитуваат пропишаните минимални цени
за инженерски услуги. Бидејќи постојат неколку верзии на контрола на зградата, од основна до многу обемна, од суштинско значење е да постигнете задоволителен договор за сите детали од понудата. Дали ќе го посетуваат објектот неделно или минимално, само по потреба? Дали ќе помогне да се најдат добри изведувачи и да се контролираат количините и трошоците што се наплаќаат или не? Сето тоа мора да се договори, разјасни и заврши пред почетокот на соработката, а не за време на работите или потоа.

3.4. Независност и непристрасност

Главната улога на надзорот за градба е да ве заштити од надуени цени, преголеми и непотребни количини материјали и опрема и несоодветни видови материјали, а секако и непредвидени дополнителни трошоци. Затоа, клучно е тој/таа да биде одговорна, совесна, независна и непристрасна личност, што значи дека не смее да има никакви приватни врски или деловна соработка со некој од изведувачите. Едноставно, тој не смее да биде на никаков начин поврзан со ниту една компанија или занаетчија, во спротивно може на крајот да застане на негова страна, а не на ваша страна.

4. Пакети за контрола на градба

4.1. Пакети за контрола на градбата

Кога станува збор за избор на претпоставен и вид на надзор, имате голем број на опции, но отприлика, тоа се сведува на две главни. Можете да се одлучите за само нај потребниот надзор, што значи дека надзорникот ќе го посети објектот онолку пати колку што е минимално потребно. Таквата услуга секако ќе биде поевтина, но површна, паушална и привремена. Доколку сакате најдобра и најефикасна контрола, ви препорачуваме да се одлучите за продолжениот, односно нај обемниот надзор на градбата, што значи дека надзорот ќе го посетува градилиштето најмалку еднаш неделно. Во тој случај, тие најверојатно ќе понудат постојана помош за проектот, вклучително и финансии (ако сакате). Затоа, накратко, основниот и најсеопфатен надзор ги вклучува следните услуги:

4.2. Основен градежен надзор

Основната контрола на градбата вклучува се што е потребно за квалитетна изградба на проектот. Надзорот ќе прегледа и надгледува:

• дали објектот се гради во согласност со документацијата во одобрението за градење;
• дали објектот е изведен во согласност со сите дефинирани детали и дека оваа изведба е најдобрата можна, во согласност со упатствата;
• дека сите последователни промени и/или дополнувања направени во текот на процесот на градба се евидентираат и координираат пред имплементацијата и се одобрени од одговорниот проектант и раководител на градилиште. Сите одговорни мора да се согласат со промените пред да бидат имплементирани;
• градбата да се одвива според предвидените рокови;
• дека сите елементи за вградување се во согласност со упатствата и прописите и дека нивниот квалитет е докажан со документи;
• градилиштето да е правилно поставено и уредено.

4.3. Проширен градежен надзор

Проширената контрола на градбата значи дека, покрај сето горе наведено, надзорот ќе врши и надзор на:

• дека сите количини, цени и квалитет на поединечни материјали, елементи и делови се максимално усогласени со процената од договорот и потврдени со прелиминарни мерења;
• дека работите се изведуваат во согласност со договорот;
• дека ќе предложат и најдат изведувачи за поединечни работи и ќе ги оценат нивните понуди и ќе исклучат сомнително ниски/високи понуди;
• дека ќе обезбедат поддршка на клиентот и изведувачите во случај на непредвидени компликации;
• дали грешките или дефектите се отстранети или поправени како што е договорено.

4.4. Број на посети од страна на надзорот на објектот

Надзорот на градбата обично се прави два пати неделно, но се зависи од „пакетот“ што ќе го изберете или од некој друг договор што ќе го постигнете. Доколку се одлучите за варијантата на продолжен надзор, тоа ќе значи дека тој/таа е должен да го посетува градилиштето три пати неделно и секако секогаш кога има неочекувани компликации. Во секој случај, на почетокот на секоја фаза на изградба треба да има почести посети. Меѓутоа, кога сите изведувачи се добро уиграни, доволна е една посета неделно. Ако работите се одвиваат побавно на градилиштето (на пример, кога чекате да се исушат бетонските плочи итн.), една посета за десет дена е доволна. Вредниот надзор ќе се погрижи да ја посети локацијата онолку пати колку што е потребно за да се осигура дека објектот напредува според плановите, вашите очекувања и највисоките стандарди за квалитет. Минималниот број на посети е 15, иако нема максимум и зависи од договорот што сте го потпишале.

5. Цена за надзор на градба

Добриот градежен надзор може да заштеди многу пари, нерви и проблеми, како и грешки во текот на изградбата кои изведувачите со задоволство би ги прикриле, а особено може да ве заштити со контролирање на пресметаните и вистинските количини на материјали и извршената работа; исто така, може да биде од голема помош при преговарање со изведувачите. Поради сето ова, неговиот ангажман дефинитивно вреди. Добриот надзор може да заштеди до 30%, без да го загрози квалитетот на градбата на кој било начин. Се разбира, неопходно е оваа личност да биде целосно независна од сите изведувачи. Основниот надзор ќе чини помеѓу 650 и 1.200 евра и околу 3.000 евра за постојан надзор. Трошоците за проектантски надзор или и консултантски услуги изнесува 1% од инвестициската вредност, додека
стручен надзор изнесува 2.5% од инвестициска вредност, па нагоре.